皆さんこんにちは！
ゆきかぜです
今回は『REIT』について解説していきます
不動産投資に興味がある方だと
もしかしたら聞いたことがあるかもしれませんね
僕のこれまでの記事でも名前だけご紹介してきました
結論から言うと、
REITは投資初心者にもおすすめできる投資手法です
この記事では
・REITのメリットとリスク
・おすすめREITの紹介
これらについてお話していきます
不動産投資を考えられている方や投資の手を広めたい方は必読です！
ではいきましょう
REITとは？
REITは『 Real Estate Invesment Trust 』の略で、
日本では”不動産投資信託“と呼ばれています
もともとアメリカ発祥のREITですが、
現在では20以上の国と地域の不動産に投資することができます
当然、日本へも投資可能であり
日本で上場しているREITは『J-REIT』と言います
（日本の海外表記『JAPAN』の”J“が頭に付きます）
通常の不動産投資が”1つの投資に対して1つの物件“と
『集中投資』になる反面、
REITでの投資なら
1つの投資で複数の物件に『分散投資』ができる事が大きな特徴です
REITの仕組み
REITは一人で投資をするわけではありません
投資法人と呼ばれる「投資を目的とした法人」が
皆さんの代わりに投資を行います
簡単に言うと、
『不動産投資を専門に扱う会社』
だと思ってもらえれば良いです
その会社が皆さんや皆さん以外の投資家から①お金を集めて、
集まった大きなお金で②複数の賃貸不動産に投資してきます
出資した見返りとしては、
オフィスビルや倉庫、マンションや商業施設といった
不動産を購入・投資することで得られる
- 賃貸収入
- 売買収入
これらを③利益(配当金)として投資家に分配します
日本のJ-REITも同じ仕組みを取っていますので、
分かりやすいように図を載せておきますね！
つまり、
皆さんはREITに投資するお金と手数料だけ払えば
あとは何もしなくて良いということです
この部分は通常の投資信託と同じですね
主に投資する賃貸不動産
REITが投資する不動産（セクター）は主に以下の通りです
この様に多数の不動産に分散投資を行います
ここで注目したい点なのですが、
その国あるいは世界の経済状況において
投資先から得られる利益が変化する点です
続けて見ていきましょう！
経済状況によるREITの影響
例えば直近の”コロナショック“での影響ですが、
商業施設・ビジネス用施設は軒並みマイナスを食らいました
「外出自粛」・「テレワーク」のムードがあったため、
- 商業施設の利用客の激減
- オフィスビルでの仕事の減少
これらの理由で不動産の価値が下がったからです
商業施設に関しては客足が戻りつつありますが、
今回の一件で「オフィスビル不要説」が上がっています
逆に物流施設は大きくプラスになりました
考えられる理由としては、
“巣ごもり”が増えたことによる「ネットショッピングの活性化」に伴う
倉庫需要の拡大ですかね
Amazonの倉庫は平常時以上に仕事が増えたと聞きます
ほとんど変化がなかったのは居住用住宅で、
賃貸マンションの家賃収入によるREIT報酬は安定していました
コロナ禍にせよ平常時にせよ「住み続けるところ」の需要は
変わらないということです
この様に、
REITは投資先の不動産が潰れない限り
半永久的に配当を出し続けてくれますので
暴落時や経済状況が不安定な状況でも
一般的な不動産よりもリスクが低いと考えられます
REITのメリット
REITのメリットは大きく3つ挙げられます
順番に確認してきましょう！
①小額から大きな不動産に投資できる
REITは一般的な不動産投資と比べて
小額からの投資が可能です
取り扱う商品にもよりますが、
タイトル通り、一万円以下から投資することが可能ですね
通常、不動産投資の場合は
最低でも数百万、多くて数億円といった莫大な資金力が必要です
その点、REITは投資信託なので
多くの投資家から小額ずつお金を集める事で
リスクと資金を分散させることができます
②換金しやすく分配金が多い
通常の不動産取引は
相対取引（＝市場を介さずに売買の当事者同士で売買を行う方法）であるため、
自分が売りたいタイミングで現金化することはできません
しかし、証券取引所に上場しているREITなら
リアルタイムで売買することができます
不動産投資というより、株式に似た動きになるため
指値注文・成行注文での購入もできますから
購入まで書類にサインしたり押印したりする手間と時間を削減できます
また、
高利回りの分配金もREITの売りの1つです
REITは”利益の90％以上“を投資家に分配することができれば、
法人税が免除される仕組みとなっています
そのため
運営側の投資法人による利益の独占がなく
運営側はたくさん稼いでも税金を支払わなくて済み、
投資家もその利益のほとんどを分配金として受け取れるので
お互いが WIN-WIN な関係となります
また、
J-REITの平均利回りは3～4％と言われているため、
手堅く分配金を獲得したい方には
おすすめの投資手法と言えます
③分散投資されている
先ほど紹介しましたが
REITは通常の不動産投資では難しい分散投資が可能となります
分散が効いているということは
その分リスクを下げることができるのです
調整を行なってくれるのは
金融機関・不動産会社出身者などの不動産関係者が多く、
投資先は不動産の種類・エリア等を踏まえて
良いものを選択してくれるため、
素人が一から物件探しをするよりかは
遥かに良い投資ができます
また、
分散投資によりリスクを下げられるだけでなく
分散を含めてすべてを運営している投資法人が請け負うため
物件の管理費用や維持費用などのコストが発生しません
REITのリスク
REITのリスクも3つ挙げておきます
確認していきましょう！
①上場廃止のリスク
証券取引所がプラットホームのREITは
上場しているから購入できるわけで
それに値する価値がなくなれば
問答無用で廃止され、売買の取引が困難になります
また、
投資法人自体が廃止になることもあるため、
一概に『REITは分散が効いているから安全』
という思い込みは危険です
REITは株式のようなものであるため、
株式と同等のリスクがあることを覚えておきましょう
②地震・津波・火災などの被災リスク
不動産である以上、
個人投資家がする不動産投資でも
REITを使った不動産投資信託でも
不動産への被災リスクが付きまといます
投資対象の賃貸不動産がこのような被災をした場合
物件の価値が激減し、
配当金が大きくマイナスになる可能性があります
③金利変動リスク
REITは投資家からお金を集める以外に、
銀行などの金融機関からの借り入れも行なっています
金利が下がっている内は良いのですが、
金利が上がってしまうと
金融機関に支払う利息が増えるため、
その分の支払いを配当金から捻出します
その結果、
投資家が貰える配当金が減ってしまうのです
先程コロナショックの話をしましたが、
こちらも経済状況や景気の影響をもろに受けてしまいます
おすすめのREIT商品紹介
ここまでREITについてお話してきましたが、
『具体的にどの銘柄を買えばいいの？』
と思った方も多いのではないでしょうか？
商品を紹介する前に、
REITを選ぶ流れですが
- ①自身の金融資産の何％をREITで構成するか
- ②どの国に投資するか
この2つは前もって検討しておきましょう
今回は『楽天証券』から
《ONE ETF 東証REIT（2556）》がおすすめです
僕が初めてREITを金融資産に充てる際に選んだ銘柄であるため、
よく覚えているのですが
- 3カ月に1回分配金が貰える
- インデックスファンドでJ-REIT指数に連動している
- 信託報酬が激安
といった特徴があります
特に分配金に関しては、
毎月分配型とは違いETFであるため
ちゃんと利益から分配金として配布してくれます
つまり、
このファンドの価値が下がっていくことがないのです
毎月分配型についてはこちらの参考記事をご覧ください↓
僕が今も継続して投資を行っているJ-REITですので、
興味ある方は5,000円からでも投資してみては
いかがでしょうか？
まとめ
いかがだったでしょうか？
今回は『REIT』についてお話してきました
おさらいしておきましょう！
- REITは不動産投資信託と言われる小額投資可能な不動産投資
- 20以上の国がREITを採用していて日本のはJ-REITという
- 投資法人が全て管理してくれるため、投資家はお金（購入費・管理費）を出すだけで良い
- REITのメリットは以下の3つ
- ①小額から大きな不動産に投資できる
- ②換金しやすく分配金が多い
- ③分散投資されている
- REITのリスクは3つ
- ①上場廃止のリスク
- ②地震・津波・火災などの被災リスク
- ③金利変動リスク
- これからREITを始めるなら、《ONE ETF 東証REIT（2556）》がオススメ
結論、
金融資産にREIT組み入れを検討する価値はある！
こんな感じですね！
不動産投資をしたい方は、
いきなり大きな金額を投資するのではなく
REITで慣れてみるのもいいかもしれませんね
なんであれ、
少しでも行動して、自由な人生を目指しましょう！
ここまで参考になれば嬉しいです
では、また次の記事で～
